Służebność gruntowa na prawie użytkowania wieczystego – polemika z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2016 r. III CZP

W niedawnej uchwale z dnia 29 czerwca 2016 r. III CZP 31/16, Sąd Najwyższy uznał, że podobieństwo wieczystego użytkowania i prawa własności uzasadniające stosowanie przez analogię przepisów dotyczących własności w sprawach nieunormowanych przepisami o wieczystym użytkowaniu, prawnorzeczowy względny charakter uprawnień użytkownika wieczystego w relacji do uprawnień właściciela w zakresie korzystania z nieruchomości i umieszczenie unormowania drogi koniecznej wśród przepisów dotyczących tzw. prawa sąsiedzkiego, przemawiają za przyjęciem wykładni funkcjonalnej i celowościowej art. 145 i 285 k.c. i wyłączeniem, co do zasady, możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej na nieruchomości, jeżeli zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Przedstawione stanowisko wywoływać może pewne wątpliwości, o których niżej.

Służebności gruntowe, do jakich zalicza się droga konieczna, spełniają funkcję „zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej” lub jej części (art. 285 § 2 k.c.). Zwiększenie użyteczności musi zatem czynić zadość interesom każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej. Musi mieć charakter trwały, obiektywny. Dodatkowo służebności gruntowe obciążają oznaczoną nieruchomość bez względu na późniejsze zmiany własnościowe. Są więc skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Oczywiście, wobec bezwzględnego charakteru są równocześnie skuteczne erga omnes (Gniewek Edward, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001).

Tymczasem wskazane element istotne służebności gruntowych ulegają zachwianiu w przypadku jej ustanowienia na prawie użytkowania wieczystego. Prawo to bowiem, ze swej natury, mimo zbliżonych do właścicielskich uprawnień wykonującego, jest ograniczone w czasie, a dodatkowo z przepisu art. 240 KC wynika możliwość przedterminowego rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w wypadku, gdy użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Dodatkowo, w literaturze zwraca się uwagę na to, że dalszymi przyczynami wygaśnięcia użytkowania wieczystego, obok już wyżej omówionych, są:

  • rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze porozumienia stron (wynika to z zasady swobody woli stron);
  • konfuzja, tj. przejście użytkowania wieczystego na właściciela (np. w drodze dziedziczenia) lub przejście własności na wieczystego użytkownika (np. gdy nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste zostaje sprzedana użytkownikowi wieczystemu, co przewiduje art. 32 u.g.n.);
  • wywłaszczenie (art. 112 i n. u.g.n.);
  • zrzeczenie się tego prawa przez uprawnionego użytkownika wieczystego

(Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, LEX 2012).

Jednocześnie zaś, w takich wypadkach, z mocy art. 241 KC, wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Wygasają w tym trybie wszelkie obciążenia, a więc w pierwszym rzędzie ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, hipoteka), a poza tym prawo najmu i dzierżawy oraz prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej (Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. I, Warszawa 1999, s. 589-590; S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga – własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 374). Taki stan rzeczy można zaakceptować w przypadku umownego ustanawiania służebności gruntowej na prawie użytkowania wieczystego, bowiem obie strony umowy, w szczególności zaś właściciel nieruchomości władnącej, mają świadomość ograniczonego charakteru takiej służebności. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadkach, gdy właściciel nieruchomości władnącej chce uzyskać szerszą, odpowiadającą faktycznej ustawowej treści służebności, gwarancję jej trwałości, domagając się w takim wypadku jej ustanowienia na nieruchomości.

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, na którym ustanowiono służebność gruntową, pojawia się jeszcze ubocznie problem wynagrodzenia uiszczonego przez uprawnionego ze służebności na rzecz użytkownika wieczystego. Można się zastanawiać, czy właścicielowi nieruchomości władnącej przysługuje w takim wypadku skuteczne roszczenie o zwrot części tego wynagrodzenia. Ponadto zaś rodzi się wątpliwość, czy biegły ustalający wynagrodzenie w omawianej sprawie ustaliłby jego wysokość na takim samym poziomie mając na względzie ryzyka wiążące się ze służebnością na użytkowaniu wieczystym.

Tymczasem dyskutowany problem wydaje się w istocie sprowadzać do konieczności rekompensaty użytkownikowi wieczystemu ograniczeń powodowanych ustanowieniem służebności, akcentowanej zresztą również w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2016 r. III CZP 31/16. Wydaje się jednak, że ustawodawca stworzył mechanizmy pozwalające w takich wypadkach na uzyskanie przez użytkownika wieczystego stosownej satysfakcji pieniężnej, które jednocześnie nie podważają zasadniczego sensu ustanawiania służebności drogowej i w konsekwencji nie wymagają ustanawiania służebności na prawie użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015 r. poz. 1774, z późn. zm.), użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Nie wydaje się również całkowicie pozbawione racji, ewentualne żądanie użytkownika wieczystego zmniejszenia zakresu przysługującego mu prawa, z jednoczesnym uregulowaniem sposobu korzystania z fragmentu nieruchomości objętego służebnością.

Nie sposób się jednak zgodzić z Sądem Najwyższym co do tezy sugerującej, że w przypadku ustanowienia służebności gruntowej na nieruchomości użytkowanej wieczyście, wyłącznie użytkownik ponosi ujemne konsekwencje związane ze służebnością. Oczywiście obciążenie jego uprawnień jest w czasie trwania użytkowania największe i w zasadzie jedyne, jednak w przypadku rozwiązania stosunku prawnego użytkowania wieczystego, co może mieć miejsce w wielu wyżej opisanych przypadkach, służebność ustanowiona na nieruchomości (a nie na prawie użytkowania wieczystego) faktycznie obciążałaby właściciela.

 

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie służebności gruntowej? Skontaktuj się z nami!